Private Immigration Service from Orbit

日本各大企業正在競相計劃向2015年以後建成的新建辦公室搬遷。樂天及雅虎等決定搬遷新址。東京中心的辦公室空置率為6.5％左右，已低至約5年來的最低水平。特別是抗震性較高且具備最新IT（信息技術）環境的新建辦公室明顯短缺。希望搬遷的企業計劃租住2015年以後新建辦公室的趨勢越來越明顯。 據大型辦公室仲介公司三鬼商事統計，東京都中心部5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）7月底的辦公室空置率為6.20％。為5年4個月以來的最低水平。大阪市中心的辦公室空置率也下滑到了8.72％，比上年降低1.93個百分點。 　　隨著日本經濟日益復甦，企業收益增加，雇用人數增多，各大企業紛紛因擴大業務而搬遷或擴張辦公場所。其中，具備最新IT環境且空間較大的新建辦公室廣受歡迎。不過，因辦公室空置率急速下滑，今年的新建辦公室已所剩無幾。因此，等待租住2015年以後新建辦公室的企業較為突出。 資料來源：日經中文網

日本企業等的房地産交易進一步擴大。2014年1~6月的房地産交易額達到了約2.5萬億日元，同比增長6%，達到了2008年金融危機以來最高水平。對土地價格上漲的期待加之低利率的利多，外資資金及日本國內的金融法人、建築企業等增加了購買。這似乎推動了東京市中心的房地産市場的回暖。         據日本瑞穗金融集團旗下的都市未來綜合研究所統計，1~6月日本上市企業有公佈等的土地、房産的交易額合計2萬4897億日元。從有可比數據的2005年以後來看，上半年的交易額連續兩年創新高。       交易額增加明顯的是海外企業。今年上半年資金規模最大的一起交易是東京的大型綜合大廈「Nakano Central Park」的交易案。法國的保險公司安盛集團（AXA）收購了該綜合大廈的東樓，加上日本企業收購的該大廈的其他大樓，交易額合計達到1845億日元。此外，新加坡政府背景的企業也收購了大阪市的某賓館。       交易額增加的背景是土地價格和房租的上升。7月份發佈的根據日本城市主要幹道附近地産價格為基準統計的「路線價格」顯示，以大城市為中心不動産市場的回暖明顯。據日本民間機構5月份的調查顯示，東京市中心的辦公室租金時隔5年零5個月首次轉為了同比上升。三菱日聯摩根士丹利證券(Mitsubishi UFJ Morgan Stanley Securities)的竹內一史認為「考慮到將來房租的上升空間，和歐美的房地産相比投資的魅力也較大」。       以業績復甦為背景，日本國內企業的動向也很活躍。三井不動産2014年度推出了金融危機以來金額最高的房地産投資計劃，金額高達6500億日元。東武鐵道公司從特殊目的公司（Special Purpose Company，簡稱SPC)回購了曾出售的店舖。房地産投資信託(Real Estate Investment Trust，簡稱REIT)佔了上半年交易量的約30%，成為最大的買家，但是購入金額較上年同期有所下降。 資料來源：日經中文網

亞洲各地辦公室租金的變化情況開始出現分化。中國主要城市的租金上漲乏力，反映出許多大樓陸續建成的現狀。而在辦公室租金已開始上漲的東京，對辦公室的投資需求正在高漲。於此同時，新加坡等地的漲幅也正在擴大。 　　據美國房地産信息服務機構「世邦魏理仕(CBRE)」統計顯示，今年1～3月，上海中心地段的辦公室租金為每平方米每月人民幣400元左右，而北京中心地段為700元，均與之前的2013年10～12月持平。而根據美國房地産信息巨頭「仲量聯行(JLL)」的統計，北京的租金同比上漲0.7%，達到340元左右，上漲幅度微小。 有分析指出在上海的一部分辦公室街區，「為了挽留想要搬走的入住企業，已經發生了降價競爭」（日本房地産研究所），出現了租金走弱的地區。 　　在上海等地，自2010年前後起，辦公室租金開始上漲。據仲量聯行統計顯示，上海的租金已經基本漲至頂峰時的2008年雷曼危機前的水平。這反映了當地快速的經濟發展。 　　目前陷入上漲乏力，是因為供給增加正在産生影響。在世邦魏理仕擔任亞洲地區負責人的蒲敬思(Chris Brooke)指出，「在中國，大規模辦公樓相繼建設，導致了供過於求」。而據仲量聯行統計顯示，上海中心商業區的辦公室供給面積比上年增加了7%左右。 　　而在東南亞，辦公室租金正在上漲的城市很多。據仲量聯行統計顯示，新加坡商業街區的租金2014年1～3月達到每平方英呎9.58新加坡元（約合人民幣514元每平方米），同比上漲了4%。 　　而根據世邦魏理仕的數據也上漲了約5%。該公司的蒲敬思預測稱，「2014年將同比上漲5%左右」。 　　日本仲介公司Starts Corporation專務執行董事鳴澤隆表示，「以日本國內大型企業為中心，在東南亞租賃辦公室的諮詢出現了增加」。而對於經濟表現強勁的印度尼西亞首都雅加達，來自食品和消費品企業的諮詢也很多。 　　在東京，辦公室租金觸底跡象正在加強。大型仲介公司「三鬼商事」匯總的截至4月底的東京都中心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）平均租金為每3.3平方米1萬6455日元（約合人民幣304元每平方米），連續4個月同比上漲。 　　東京的租金仍然大幅低於雷曼危機前的水平。以前很多歐美投資者都討論投資於北京和上海，但對於作為投資對象的項目，「購買價格無法談妥」（蒲敬思）。而東京的辦公室租金相比其他已開發國家仍然上漲緩慢，因此從投資者...

日本的房地産交易正在急劇回升。2013年度的交易額比上年度大增72%，達4萬1080億日元，漲幅為過去10年最大。因為對租金提高的期待增強，房地産投資信託（REIT）和外資基金加速在日本購買房地産。企業也為節省租金，紛紛出手購買現在正租用著的房地産。活躍的房地産交易將成為日本土地價格上漲的重要原因。 　　辦公樓和物流設施等商業地産的交易額在被稱為「迷你泡沫」期的2007年度超過了6萬億日元。然後在08年的雷曼危機後持低迷。11年度的交易額不足1萬5000億日元，下落到高峰期的四分之一以下。 　　2012年度和13年度的恢復基調非常明顯，主要歸功於房地産投資信託。2013年度的交易額達1萬9614億日元，比上一年度增加了38%，時隔8年刷新了歷史最高紀錄。因為日本銀行（央行）的量化寬鬆政策，房地産投資信託市場繁榮，新股上市和增資使得獲取資金變得更加容易。 　　海外勢力也十分活躍。法國的大型保險公司安盛集團在3月購買了東京的大型辦公室「中野中央公園（Nakano Central Park）」的東棟。香港的大型房地産公司基匯資本（Gaw Capital Partners）同月購入了高級酒店「大阪凱悅酒店（Hyatt Regency Osaka）」。 　　企業和金融機構的大型交易也引人注目。瑞穗銀行以1782億日元獲得了其入駐的高層辦公樓「大手町塔」30%的所有權份額。高島屋以1050億日元增持了其新宿店所在的時代廣場（Times Square）的份額，建築物部分現在100%歸高島屋所有。 資料來源：日經中文網

2014年上半年顯示東京現有辦公室（建成1年以上）租金動向的指數創下4年半以來的高位。這是因為，企業在現有辦公室中尋找更寬敞的辦公場所，使租金大幅提高。        由辦公室業主根據招募企業入駐時的租金計算出來的辦公室租金指數（1985年2月為100）顯示，東京現有辦公室為129.81，比上年同期上升了3.92個百分點。      企業的搬遷意願十分強烈，東京建物公司表示，「從人員錄用等方面考慮，更換新址的需求較高」。通過錄用有經驗的人才以及擴大業務，企業員工人數不斷增加，因此越來越多的企業開始在現有辦公室尋找更為寬敞的辦公場所。一方面，建成不滿1年的新建辦公室主要供應不易設定較高租金的中型辦公室，租金指數出現下滑。      大阪的現有辦公室租金指數為124.45，同比上升1.95個百分點。而新建辦公室方面，由於位於JR大阪站北側、去年開業的「GRAND FRONT OSAKA」的租金較高，在這一反作用下，指數出現下滑。

日本不動産經濟研究所4月15日發佈的數據顯示，3月日本東京圈的住宅樓發售量比上年同期減少了9.7%，連續2個月低於上年同期。其原因在於去年春季之後，住宅樓銷量持續高於房地産公司的預期，處於新建樓盤上市速度跟不上銷售速度的「供不應求」局面。由於需求旺盛，樓盤的平均價格在1年時間裏上漲了近10%，日本不動産經濟研究所等也有也有聲音擔心「消費者的購買力將跟不上住宅樓價格的上漲」。        3月東京圈住宅樓發售量為4641戶。其中東京23區為1769戶，減少了20.2%。      2013年春季之後，住宅樓銷售價格和利率的上漲預期刺激著消費者的購買意欲。銷售勢頭持續良好，雷曼危機後出現膨脹的未售出樓盤逐漸被消化。3月底的未售出樓盤為3828戶，僅為東京圈市場正常水平的一半左右。      當前需求依然堅挺。日本野村不動産3月上旬之前在東京新宿御苑附近銷售的樓盤，原本預定用2年左右時間銷售1千戶，而實際上只用了半年時間便全部售罄。整個市場3月份的簽約率達79.8%，連續14個月高於榮枯分界線70%。      不過，日本房地産市場前景也存在令人擔憂的因素。在建築工人短缺的背景下，建設成本不斷上升，據稱較東日本大地震前相比，成本已經上升了20～30%。如果開發商將成本上升轉嫁到價格上，很可能導致需求趨冷。 資料來源：日經中文網

東京中心的辦公室租金上漲趨勢明顯。在經濟復甦預期的推動下，企業對辦公或營業等場所進行搬遷或擴張等情況有所增加，辦公室空置率創出了4年零10個月以來的最低水平。繼新建辦公室租金上升之後，現有大樓也已開始出現漲價的趨勢。 　 從事辦公場所等仲介的日本三鬼商事4月10日發佈的數據顯示，東京都中心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的平均空置率截至3月底為6.70％。連續9個月出現改善。 　 在東京中心地區，辦公室供應過剩情況正在逐漸緩解，租金已開始上漲。3月底的平均出租租金為每3.3平方米1萬6325日元（約合人民幣1000元），連續3個月出現上漲。繼最早開始上漲的新建樓盤之後，現有大樓也已連續2個月上漲。三鬼商事稱「租金行情已經出現觸底反彈的跡象」。 　 此前為消除空置而進行的降價非常突出，但在空置減少的背景下，已經出現轉為漲價的趨勢。東京建物公司的執行董事福居賢悟表示，「終於可以提出漲租金了」。該公司擁有和管理的大樓的空置率目前已經低於5％。在房地産行業，空置率低於5％、並逐漸接近無房狀態後，租金談判將轉為「賣方市場」。 　 不過，東京中心地區的租金漲幅仍然很小。很多觀點認為「租金全面上升將在今後」（三鬼商事）。而在大阪和名古屋等東京以外的城市圈，3月平均租金出現了下降。辦公室租金提價的趨勢要擴大至日本全國可能仍然需要時間。 資料來源：日經中文網