Private Immigration Service from Orbit

    　海外資金對日本房地産的投資迅速擴大。 2014 年海外企業對日本房地産的購買額接近 1 萬億日元 ( 按照 1 月 12 日匯率約合人民幣 524.21 億元 ) ，增加至上一年的約 3 倍，創出了歷史新高。在日元貶值等背景下，「買入日本資産」的趨勢延續，海外資金佔到日本國 內 房地産交易的約 20% 。海外資金除了在東京中心買入之外，還擴大至地方。海外資金的流入不僅體現在訪日外國人的消費上，同時在房地産市場也提高了存在感。 　 據日本瑞穗信託銀行旗下的城市未來綜合研究所統計顯示，去年海外法人的日本房地産購買額達到 9777 億日元。相比有可比數據以來的 2005 年以後創出最高點的 2007 年高出約 80% 。外國人訪日旅遊需求被認為達到約 2 萬億日元，這支撐了日本消費，同時在房地産市場，外國人的存在也變得不容忽視。 　 在多為投資公司和金融機構的日本房地産海外購買者中，尤為突出的是中國等亞洲買家。 2014 年 12 月，中國投資公司復星集團和美資基金以近 700 億日元分別購買了日本煙草産業（ JT ）旗下的綜合設施「品川 Seaside Forest 」的辦公樓計 3 棟。此外，新加坡政府投資公司同年 10 月以約 1700 億日元收購了東京站前的「 Pacific Century Place 丸之 內 」辦公區部分。 　海外資金之所以流向房地産，是因為認為由於日本企業業績改善和 2020 年東京奧運會舉辦，地價和辦公樓租金易於上升。 　 地價在日本全國範圍 內 跌幅持續縮小，去年在日本三大城市圈，商業用地和住宅用地均轉為了上升。東京都中心的大樓空置率為 5 ％左右，處於 6 年來的最低水平。 　 此外，日元貶 值 對於海外企業來説將帶來減輕投資負擔的益處。如果以日元計算日本的房地産價格和租金，與世界的大城市相比，價格嚴重偏低。據日本房地産研究所統計顯示，從換算為日元的去年 10 月的辦公室租金來看，如果以東京為 100 ，那麼香港為 165.6 ，而倫敦為 146.0 。 　 「受主要國家的貨幣寬鬆推動，易於籌集資金」（城市未來綜合研究所的平山重雄），這也是提高房地産投資吸引力的因素。        海外個人的影

日本大型房地産企業大和房屋工業將針對在中國開發的分售住宅，在物業管理費徵收服務上與中國銀聯展開合作。將從業主的銀聯卡帳 戶 自動扣取管理費。大和房屋工業此前在中國的物業管理費回收率僅為 60% 左右，希望通過合作等將回收率提高至與日本持平的 90% 以上。首先計劃在其負責開發的大連市的樓盤引入該機制。 日本大和房屋工業在大連市開發的高檔住宅       在中國，從業主的銀行帳 戶 自動扣取物業管理費的方式尚未普及。業主通常需每月前往物業管理中心以現金繳納管理費。特別是出於投資目的購買的住宅，經常出現因無人居住而拖欠管理費的情況。如果利用擁有 6 億用 戶 的銀聯卡，可實現從業主在中國 14 家銀行的帳 戶 自動扣取管理費。大和房屋工業將向銀聯支付每筆 5 元的手續費。       大和房屋工業在大連市南部合計開發了 3700 戶 分售住宅和獨棟住宅。將在與顧客簽訂購房合約時建議用 戶 採用自動從銀聯卡扣取管理費的機制。將通過贈送白米和食用油等來促使業主利用該機制。以 100 平方米的住宅為例，大和房屋工業每月收取 6600 日元（約合人民幣 343 元）左右的物業管理費。       三菱東京 UFJ 銀行 2014 年 2 月與就與中國銀聯合作，並將作為自身客 戶 的日本企業客 戶 推介給銀聯達成了共識。此次便是第一起案件。三菱東京 UFJ 計劃使日本住友不動産在大連建設的住宅也引入該制度，並認為眾多為回收欠款而苦惱的日本企業也適合利用該機制。       很多日本企業在中國開發的住宅等提供日本水準的安全和清掃等管理服務，因此被拖欠物業管理費成為了棘手的問題。不過，也有業主擔心「如果同意採用自動扣費的方式，即使對管理服務不滿也沒法抗議。（在中國）拒繳物業管理費是唯一的 ‘ 自衛 ’ 手段」（大連市的一位 27 歲 的男性）。 資料來源：日經中文網

投資資金正在流入日本的不動産市場。從投資者籌集資金然後由專業機構投資房地産的房地産投資信託（REIT）的總市值突破10萬億日元，規模逼近全球第2大的澳大利亞。 　　出於對日本擺脫通貨緊縮的期待，投資者對日本房地産市場的關注正在升溫。另外在日本銀行（央行）追加貨幣寬鬆的支撐下，不少觀點認為，2015年日本的REIT行情將繼續保持堅挺。 　　美國是全球最大的的REIT市場，總市值約為90萬億日元。目前澳大利亞的REIT市場規模位居全球第2，不過在東京證券交易所上市的REIT的總市值截止1月5日約為10.5萬億日元，與澳大利亞幾乎持平。 　　日本REIT的總市值和1年前相比增長了近40%。另外，投資對象也從以辦公室、住宅樓為主開始多樣化。REIT購買了與東京迪士尼樂園相鄰的希爾頓東京灣酒店，對購物中心和物流中心的投資也出現增加。專注於投資老人院等高齡化設施的REIT也開始出現。 　　REIT利用租金收入向投資者分配收益，相當於股票分紅。REIT的年利率平均在3%左右，深受追求高利率的個人和海外投資者歡迎。 　　如果REIT市場變得活躍起來，企業也將受益良多。將開發的不動産出售給REIT能夠儘早回收資金，從而將資金投入到新的房地産中。 資料來源：日經中文網