東京中心現有辦公室租金也開始上漲

-
東京中心的辦公室租金上漲趨勢明顯。在經濟復甦預期的推動下，企業對辦公或營業等場所進行搬遷或擴張等情況有所增加，辦公室空置率創出了4年零10個月以來的最低水平。繼新建辦公室租金上升之後，現有大樓也已開始出現漲價的趨勢。

　 從事辦公場所等仲介的日本三鬼商事4月10日發佈的數據顯示，東京都中心5區（千代田、中央、港、新宿、澀谷）的平均空置率截至3月底為6.70％。連續9個月出現改善。

　 在東京中心地區，辦公室供應過剩情況正在逐漸緩解，租金已開始上漲。3月底的平均出租租金為每3.3平方米1萬6325日元（約合人民幣1000元），連續3個月出現上漲。繼最早開始上漲的新建樓盤之後，現有大樓也已連續2個月上漲。三鬼商事稱「租金行情已經出現觸底反彈的跡象」。

　 此前為消除空置而進行的降價非常突出，但在空置減少的背景下，已經出現轉為漲價的趨勢。東京建物公司的執行董事福居賢悟表示，「終於可以提出漲租金了」。該公司擁有和管理的大樓的空置率目前已經低於5％。在房地産行業，空置率低於5％、並逐漸接近無房狀態後，租金談判將轉為「賣方市場」。

　 不過，東京中心地區的租金漲幅仍然很小。很多觀點認為「租金全面上升將在今後」（三鬼商事）。而在大阪和名古屋等東京以外的城市圈，3月平均租金出現了下降。辦公室租金提價的趨勢要擴大至日本全國可能仍然需要時間。

 資料來源：日經中文網

留言

張貼留言

這個網誌中的熱門文章

-
EB-5  TEA  by Bobby 新數據揭示了 EB-5 的最新 TEA 名稱 最新的美國社區調查 (ACS) 數據揭示了有關 EB-5 目標就業領域 (TEA) 的一些重要發現。 最新的 ACS 數據改變了高失業率地區的標準； 因此，一些地區現在不再符合 TEA 的條件，而其他一些地區則為 TEA 項目提供了新的機會。 ACS 五年估計顯示，2017 年至 2021 年間，全國失業率增加了 0.10% 至 5.50%。人口普查區或鄰近人口普查區被確定為 EB-5 高失業率地區的比例已增加至 8.25%。 根據勞工統計局 (BLS) 的地方失業統計 (LAUS)，2022 年全國平均失業率為 5.35%，根據該報告，人口普查區的 EB-5 高失業率地區指定為 8.03% . 調查結果顯示，在使用 ACS 五年估計值時，約有 37,690 個地區屬於高失業率地區。 根據 2021 年年度 LAUS 數據和人口普查份額方法，確定了約 36,747 個人口普查區符合高失業率地區標準並有資格成為 TEA。 哪些地區有資格獲得 EB-5 TEA 指定？ 該報告指出了使用“正確”數據源確定 TEA 的重要性，因為在一個數據源下並非所有地區都符合高失業率地區的條件。 該報告稱，無論是使用 ACS 還是 LAUS 數據，近 43,000 個人口普查區，即全國的一半，都符合高失業率地區的條件。 報告稱，EB-5 利益相關者可以選擇使用哪些數據源，“這最能證明他們的 EB-5 項目是否位於高失業率地區。” 李說，如果一個區域從 TEA 變為不再被指定為 TEA，則該區域的 EB-5 項目的最低投資額將為 1,050,000 美元，而不再是 800,000 美元。投資此類項目的 EB-5 投資者將不再享有為 TEA 項目保留的 EB-5 簽證名額。 該報告發現，根據 ACS 的新失業數據，全國高失業率地區的分佈發生了變化，並揭示了不同社區的 TEA 機會。 根據該報告，密西西比州總體上擁有最高比例的 TEA 人口普查區域，該州 42% 的區域符合高失業率地區的條件，10% 的區域符合農村地區的條件，32% 的區域符合兩者的條件。 該報告發現，佛蒙特州為農村 EB-5 項目提供了最佳機會，72% 的人口普查區符合農村地區的條件，在所有 50 個州中所佔比例最大。 新...
閱讀完整內容
-
新的 EB-5 法律如何刺激農村地區的投資 美國國會於 2022 年通過的 EB-5 改革與誠信法案（也稱為 RIA）為在“農村地區”進行投資的投資者提供了重大激勵，這些地區被定義為大都市統計區 (MSA) 以外的地區 常住人口不足2萬人。 RIA 由來自美國農村各州的兩位參議員、佛蒙特州民主黨參議員帕特里克·萊希和愛荷華州共和黨參議員查克·格拉斯利的兩黨共同努力領導。 他們確定過多的 EB-5 資金集中在移民投資者更為熟悉的主要大都市地區，而農村地區受益不足。 隨著 EB-5 立法的這一重大變化，為農村地區的投資者帶來了機會。 投資農村地區最明顯的好處之一是最低投資額為 800,000 美元，而新標準的最低投資額為 1,050,000 美元。 然而，鑑於投資者的主要目標往往是快速獲得美國居留權，農村投資可以提供的最重要的新優勢是優先處理和預留簽證。 優先處理 RIA 要求通過農村地區項目申請的投資者優先處理其申請，而不是通過位於 MSA 內的項目申請的投資者。 新法律還規定，目標是在 120 天內對農村地區的項目和 MSA 中的非優先項目在 240 天內對符合條件的 I-526（有條件綠卡）申請作出裁決。 這些時間應該持保留態度； 新法律中規定的目標與負責處理 EB-5 申請的機構美國公民及移民服務局 (USCIS) 規定的當前時間有很大不同。 美國移民局 2022 年的平均值為 47.5 個月。 正如我在另一篇文章中指出的那樣，有理由希望典型的非農村項目的 I-526 處理時間最終會回落到大約兩年的歷史平均水平。 因此，假設優先處理案件可能需要大約一年的時間是合理的，因為法律規定的內容與 USCIS 網站上的內容之間的規定差值都接近 1 比 2 的比率（120 天比 . 240 天和 29 個月對 62 個月）。  簽證擱置——印度和中國出生的申請人的希望之息 每年，美國政府都會通過 EB-5 計劃分配 10,000 個美國移民簽證。 考慮到每個投資者平均會帶兩到三個家庭成員，這樣的簽證並不多。 那麼，當美國公民及移民服務局簽發任何一年的所有 EB-5 簽證時會發生什麼？ 簡單的答案是，這會造成積壓，獲得 EB-5 簽證批准的投資者必須等到明年才能在領事館收到簽證。 為確保來自所有國家的投資者都能從該計劃中受益，並阻止一個或兩個國家在任何特定年份消耗所有...
閱讀完整內容
-
一項值得進行的投資：EB-5 計劃的結構性變化如何確保房地產開發商為其資本項目奠定良好的基礎 美國通過頒布 2022 年 EB-5 改革與誠信法案 (RIA) 對其 EB-5 計劃的規則進行了重大修改。 RIA 是 H.R. 2471（2022 年聯合撥款法案）的組成部分，拜登總統於 2022 年 3 月 15 日簽署該法案成為法律。雖然 RIA 對 EB-5 格局進行了許多徹底的改變，包括建立 EB-5 誠信基金 由從區域中心收集的年度資金組成，以支持審計和欺詐檢測操作，其中兩項變化特別與開發商資助資本投資有關。 首先，RIA 改變了開發商計算 EB-5 創造就業機會的方式。 其次，RIA優先考慮EB-5投資農村項目的審理和裁決，調整了對高失業率地區和基礎設施項目的激勵。 仔細關注這兩個領域中的每一個領域，將使開發團隊能夠通過 RIA 制定的更改最大限度地發揮其所帶來的好處。  RIA 修改了創造就業的計算 EB-5 計劃下的新商業企業必須為不少於 10 名美國公民、美國國民或永久居民或合法獲准在美國就業的外國國民創造全職就業機會。 RIA 對區域中心衡量創造就業機會的方式進行了三項重大更改，以滿足 10 名員工的門檻：首先，RIA 允許間接創造的就業機會最多只佔最初創造就業機會要求的 90%。 例如，如果開發商投資一個小型零售住宅綜合體，最終將創造 30 個新工作崗位，零售店將遷入購物區，開發商可以將其中 9 個工作崗位計入 10 名員工的門檻。 其次，RIA 允許持續時間少於兩年的建築活動創造的就業崗位最多只能佔最初創造就業崗位要求的 75%。 RIA 確實允許將這些工作算作直接創造的就業機會，但是，通過將估計創造的就業總數乘以建築活動將持續的兩年期間的分數。 例如，如果小型零售住宅綜合體的建設僅持續一年並創造 100 個新工作崗位，那麼 RIA 將計算 50 個新工作崗位（100 個總工作崗位乘以二分之一（兩年期中的一年） ) 但開發人員只能將這 50 個工作崗位中的 7.5 個算入 10 名員工的門檻。   第三，雖然佔用由資本投資創建或改進的商業房地產的潛在租戶可以計入創造就業機會的要求，但已經存在但已搬遷的工作崗位則不算在內。 因此，如果一家餐廳在小型零售住宅綜合體中開設新地點，開發商可以將這些新工作崗位計入創造就業崗位的要求。 但是...
閱讀完整內容