一項值得進行的投資：EB-5 計劃的結構性變化如何確保房地產開發商為其資本項目奠定良好的基礎
美國通過頒布 2022 年 EB-5 改革與誠信法案 (RIA) 對其 EB-5 計劃的規則進行了重大修改。 RIA 是 H.R. 2471（2022 年聯合撥款法案）的組成部分，拜登總統於 2022 年 3 月 15 日簽署該法案成為法律。雖然 RIA 對 EB-5 格局進行了許多徹底的改變，包括建立 EB-5 誠信基金 由從區域中心收集的年度資金組成，以支持審計和欺詐檢測操作，其中兩項變化特別與開發商資助資本投資有關。 首先，RIA 改變了開發商計算 EB-5 創造就業機會的方式。 其次，RIA優先考慮EB-5投資農村項目的審理和裁決，調整了對高失業率地區和基礎設施項目的激勵。 仔細關注這兩個領域中的每一個領域，將使開發團隊能夠通過 RIA 制定的更改最大限度地發揮其所帶來的好處。
RIA 修改了創造就業的計算
EB-5 計劃下的新商業企業必須為不少於 10 名美國公民、美國國民或永久居民或合法獲准在美國就業的外國國民創造全職就業機會。 RIA 對區域中心衡量創造就業機會的方式進行了三項重大更改，以滿足 10 名員工的門檻：首先，RIA 允許間接創造的就業機會最多只佔最初創造就業機會要求的 90%。 例如，如果開發商投資一個小型零售住宅綜合體，最終將創造 30 個新工作崗位，零售店將遷入購物區，開發商可以將其中 9 個工作崗位計入 10 名員工的門檻。
其次，RIA 允許持續時間少於兩年的建築活動創造的就業崗位最多只能佔最初創造就業崗位要求的 75%。 RIA 確實允許將這些工作算作直接創造的就業機會，但是，通過將估計創造的就業總數乘以建築活動將持續的兩年期間的分數。 例如，如果小型零售住宅綜合體的建設僅持續一年並創造 100 個新工作崗位，那麼 RIA 將計算 50 個新工作崗位（100 個總工作崗位乘以二分之一（兩年期中的一年） ) 但開發人員只能將這 50 個工作崗位中的 7.5 個算入 10 名員工的門檻。
第三，雖然佔用由資本投資創建或改進的商業房地產的潛在租戶可以計入創造就業機會的要求，但已經存在但已搬遷的工作崗位則不算在內。 因此，如果一家餐廳在小型零售住宅綜合體中開設新地點，開發商可以將這些新工作崗位計入創造就業崗位的要求。 但是，如果餐廳只是從其當前位置搬遷到零售住宅區的某個空間，則開發商無法將這些工作崗位計入創造就業崗位的要求。
RIA 為目標就業領域和基礎設施項目創建新的EB-5 簽證
在以前的制度下，美國政府將為投資於目標就業地區的合格移民預留至少 3,000 個 EB-5 簽證，其中包括農村地區和失業率高的地區。 現在，RIA 要求美國政府為在農村地區投資的合格移民留出可用簽證總數的 20%，為在高失業率地區投資的合格移民另外留出 10%，為投資在高失業率地區的合格移民留出 2%。 在基礎設施項目中。 因此，至少，RIA 保留了美國政府簽發的所有 EB-5 簽證的近三分之一用於農村項目、高失業率地區項目和基礎設施項目。 此外，最重要的是，RIA 規定，任何這些在本財政年度未使用的保留簽證將在下一個財政年度保留在這些類別中。
保留簽證結構的變化極大地激勵了合格移民投資農村、高失業率地區和基礎設施項目。 例如，如果美國政府計算出它應該在第 1 財年簽發 10,000 個簽證，那麼 RIA 要求為農村項目保留 2,000 個簽證（佔總數的 20%），為高失業率地區項目保留 1,000 個（佔總數的 10%） , 以及 200 個用於基礎設施項目（佔總數的 2%）。 在考慮 RIA 的滾動條款時，這些數字非常重要，因為它將這些類別的項目推到了綠卡流程的最前面。 如果在第 1 財年僅使用了 2,000 個農村項目簽證中的 500 個，則為農村項目預留的 1,500 個未使用簽證將滾動到下一個財政年度。 因此，如果美國政府在第 2 財年發放 10,000 個新簽證，那麼新財年將為農村項目保留 3,500 個簽證（上一年的 1,500 個滾動簽證加上新簽證總數的 20% 根據 RIA），高失業率地區和基礎設施項目預留簽證將分別有 1,000 個（佔總數的 10%）和 200 個（佔總數的 2%）簽證儲備。
然而，RIA 改變了目標就業領域和非目標就業領域的投資結構。 RIA 將目標就業領域的最低投資額提高了 50% 以上，總額從之前的 50 萬美元增加到新的 80 萬美元。 RIA 同樣將非 TEA 標準最低投資額從之前的 100 萬美元提高到現在的 105 萬美元。 此外，RIA 修改了創建目標就業區的程序：在以前的製度下，目標就業區所在的州可以發信支持指定目標就業區的工作，後 RIA EB-5 制度現在只允許美國公民及移民服務局指定目標就業區域。
影響和建議
RIA 帶來的新發展將對尋求為新資本投資提供資金的開發商產生切實影響。 對間接創造就業機會、搬遷就業機會和其他類別的就業機會創造要求施加的百分比上限可能會延長項目創建和完成所花費的時間。 這些變化也可能會激勵開發人員將他們的就業創造指標集中在直接創造的就業機會上，而不是通過間接創造的就業機會。 雖然這些變化可能會增加項目的期限，但通過百分比上限和創建滾動條款來擴大簽證儲備可能會增加農村地區和高失業率地區的項目數量。 開發商應仔細考慮其創造就業目標的構成，並根據這些新要求計算勞動力規模。 此外，尋求通過 EB-5 計劃避免簽證申請人的典型積壓來確保他們能夠成功為其所需員工獲得簽證的開發商應考慮投資農村和高失業率地區項目，以利用擴大的申請池 .
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