中央銀行鬆綁沒用 房價恐「死在無量」!!!
八月十三日，央行宣布放寬房貸成數，及縮小信用管制區域，這是央行實施房市信用管制五年來首度鬆綁。專家認為，央行這次調整，只是「宣示效果」，「沒有任何效果」。中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長卓輝華認為，央行此舉最大意義是趕在主計總處下修今年台灣經濟成長率至一．五六％前，放寬一點點房市管制，給市場一點信心。
「冬天裡偶見陽光，不要以為夏天到了，」戴德梁行董事總經理顏炳立如此形容此次央行措施。因為，房市「冬天」已經形成，央行僅是「略施小惠」。央行「小惠」是指，讓自然人第三戶、豪宅、法人的房貸成數由五成提高為六成，及取消新北市、桃園市共六區的信用管制（指央行限制特定區域的房貸成數）。
然而，台北市全區、新北市十五區，均仍在信用管制範圍，「只能說短期信心穩住，」淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，未來房市「價照跌！」
央行、財政部聯手打房，讓房市進入冰河期，整體成交量急凍，今年上半年全台移轉棟數降到十三萬五千棟，預估全年將不到三十萬棟，將創下二○○二年來新低量。
量縮了，但價格呢？
量縮價不跌，掐緊中實戶
「房價根本還沒開始跌，」卓輝華說，因為目前各種不動產指數均顯示，房市目前是量縮價穩，他說，「量縮」，代表賣方不肯降價，買方不肯出手，除零星個案跌價外，整體房價還沒開始跌。
「量縮價穩」，也是央行未能大幅放寬信用管制的最大原因。根據央行統計，以央行這次放寬房貸成數管制的六區（八里、鶯歌、桃園、中壢、蘆竹、龜山）為例，今年一至七月成交量，與去年同期相比，減少幅度最多為八里，達到六成，中壢最少為八％。
但，價格幾乎沒跌。住商不動產統計，這六區，僅鶯歌、蘆竹價格下跌一％至二％，其餘地區卻上漲四％至五％。
卓輝華說，開價降會讓市場有「房價下跌」的感覺，但事實上成交價根本沒降。舉例說明，過去建商每坪開價九十萬，成交價是七十萬元，目前建商是開價降到七十萬元，成交價依然是七十萬元，表面上開價跌二十萬元，但看成交價就知道根本沒跌。
雖然價格波動幅度有限，但交易低迷已使投資客資金陷入泥淖。一位中實戶多年前在台中七期買下三、四間豪宅，每坪約二十多萬元，兩、三年前，他發現周圍的朋友，怎麼人人手上都有好幾間房子，開始擔心：「大家都有房子，那我的房子要賣給誰？」決定賣出。結果幾年來，連登門看房詢價的人都沒有，雖然目前市價每坪三十多萬元，表面上看仍有獲利，卻有行無市、無法成交，他也只能繼續持有。
類似這位中實戶的案例持續在增加。低利率造成市場資金湧入房產，造成供需嚴重失衡。
超額供給，嚇退投資客
莊孟翰分析，房市的超額供給，「五年都消化不完。」台電曾以用電表統計，全台低用電量戶數逾一百四十萬戶，扣除第二戶數量，推估全台空屋約七十萬戶；而近三年新增建照、房屋使用執照，估計六十萬戶，假設一半為空屋，約三十萬戶。
原來的空屋，加上新增空屋，市場上超額供給可能有一百萬戶，其中將近四、五千戶為高價住宅（央行對高價住宅定義：台北市每戶七千萬元，新北市每戶六千萬元，其餘縣市每戶四千萬元）。
超額供給的高價住宅，賣壓最重。《好房網不動產市場週報》社長倪子仁統計，全台五十大豪宅，估計賣壓約一千億元，尤其位於蛋白蛋殼區的「假豪宅」，如林口、新莊、蘆洲等區，一戶每坪四十至五十萬元，總價四、五千萬元的「豪宅」，估計未來兩、三年內每坪會跌兩成以上。
預估房價會跌，造成近一年來不少高價住宅違約，投資大戶寧可認賠、繳違約金，也不願過戶。一位大戶最近認賠四千八百萬元退掉一戶天母指標豪宅，該豪宅屬高層樓，每坪一百七十萬元到兩百萬元，一戶要價兩億到三億多元，大戶認為，房價看跌，加上房屋稅、地價稅等持有成本高，他不想戀棧，決定付一五％違約金給建商，認賠出場。
缺量緩跌，估兩年跌一成
「未來房價，有兩個觀察點，」卓輝華說，一是人口因素，國發會預估二○一九年人口將零成長，如果空屋持續成長，加上人口負成長，需求低、供給大，房價長線難好轉。
他預估，未來房市將呈現「緩跌」，一至兩年內會下跌五％到一○％。
「房市買漲不買跌。」莊孟翰說，很少人會在房價跌的時候進場，這就是房市成交量低迷的主因；顏炳立也說，房市是「賺到多頭，躲過空頭，死在無量」，無量是房市最致命的殺手，房價必須真的下跌，才有成交的可能。
【延伸閱讀】買房利基逐漸流失─房市看跌3大因素
●沒錢養：持有成本暴增(養房成本提高，投資客退場)
1.財政部提高房屋稅稅率
2.台北、新北提高房屋稅及地價稅計算基礎
3.平均每戶持有成本，增加一倍以上
●沒人要：人口紅利消失(人口減少，買房潛在需求大減)
國發會人口推估，2019年人口零成長
●沒法賣：超額供給惡化(約100萬戶超額供給，房市長期看跌)
1.2014年全台約70萬戶空屋
2.估計最近3年新增建照、使用執照中約30萬戶空屋
整理：賴寧寧
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