東京中古屋房價上漲25％

-

  受到房地合一稅改方案未明、房貸緊縮之下, 全台房市交易陷入膠著,根據內政部統計,全台2015年3月份買賣移轉棟數與去年3月 相比,減少了4,565戶,年衰退達到17.2%,創下1999年以來同期新低紀錄,全國不動產 分析房市交易量低迷主因是大環境政策因素,國內游資仍然相當充沛,因此游資在無 處去的情況下,資金進而轉向海外投資,尤其政經穩定、體質穩健,且房價正處於初 升段的日本成為投資首選!近期更看好深受日本小家庭喜愛的再生住宅市場,全國不 動產董事長葉春智2015年5月25日宣布與TOTAL ESTATE攜手合作,全國不動產成為 TOTAL ESTATE再生住宅唯一銷售通路,提供四大保證、具有五大特色,未來台日同 步銷售,估計第一波可銷售戶數達350戶,預估總銷金額約新台幣32億元。 
  過去日本被認為房價只跌不漲,但根據日本國土交通省最新統計,2015年三大都會 區:東京都、大阪府及名古屋圈的住宅用地、商業用地公告地價連續兩年上升0.4%- 1.8%,且自從日本首相安倍晉三2012年9月上任以來,中古屋成交單價也從每坪新台幣 41.3萬元成長至新台幣51.5萬元,漲幅達25%,顯示日本房價初升段已啟動。 
  觀察日本總務省4月發布的2014年人口統計資料,發現東京都人口達1,339萬人,全國不 動產企研室主任張瀞勻表示,全日本有超過十分之一以上的人口集中在東京,且其中 66.2%為勞動年齡人口(15-64歲),人口持續往東京遷入,顯示東京因城市發展穩健、工 作機會多,使得人口不斷往東京都集中。 
  進一步看總務省2月份發布的2013年住宅土地統計資料,張瀞勻指出,目前東京住宅自 有率僅45.8%,代表有54.2%的居民沒有自有住宅,加上日本企業文化鼓勵員工輪調, 加上東京房價高、公司多有租金津貼,因此大部分民眾是選擇租屋的,也讓東京租屋 市場越來越火熱! 
  而觀察到日本人口往東京集中,加上房價又處於補漲之趨勢,全國不動產2014年10月 進軍東京新成屋市場後,半年內即成交55戶,總銷金額達新台幣4.1億元!近期更看好 深受日本小家庭喜愛的再生住宅市場,全國不動產董事長葉春智25日宣布與TOTAL ESTATE攜手合作,全國不動產成為TOTAL ESTATE再生住宅唯一銷售通路,未來台日同步銷售,估計第一波可銷售戶數達350戶,預估總銷金額約新台幣32億元。
   全國不動產總經理石吉平表示,「再生住宅」的概念為「將『還能住』的房屋提升至 『想要住』的房屋」,他也進一步表示,不只有新成屋才是理想的住家, 若藉由中古屋 改建再生, 更能創造對人類及地球良好舒適居住環境。TOTAL ESTATE為日本再生住宅 領先業者,他們透過精準眼光及獨家技術,採單戶收購方式,選擇優質住宅區或商業 區之中古屋物件,以最新的建材加以翻新,不僅將格局、動線砍掉重練,就連房屋的 神經系統「水電管線」也重新更換,再配置最新的傢俱設備包括廚具、衛浴設備等, 因此「再生住宅」和新屋裝潢如出一轍,置身其中彷彿是全新成屋! 
石吉平提到,近期國人赴日購屋,主要都看好高增值空間的新成屋,然而新成屋房價 較高、導致租金投報率相對較低;而中古屋雖然房價較低,乍看租金投報率較高,但 隨著物件屋齡提高,建物內外逐漸老舊,房價及租金會隨之下降,此外,若須風s裝 璜才出租,以日本高物價水準,且僅一戶,建材、工資勢必偏高,須準備一筆不容小 覷的裝璜修繕預算! 
  相較之下,「再生屋」機能再生後,配備和新屋同等的水準,且不須再重新裝璜修 繕,購屋成本較新成屋低,加上大多位於住宅需求高的優質住宅區,整體租金投報率 介於新成屋與中古屋之間,兼具「房價平實」、「租金投資報酬率高」之雙重優點, 適合穩健收益型的投資人,因此全國不動產跨足「再生住宅」銷售,提供民眾購屋多 元化選項!
  而TOTAL ESTATE已有5000戶再生住宅改建實績,並在日本創下亮眼的銷售佳績,在 2014年4月至2015年3月間銷售戶數已達732戶,平均每日售出2戶,總銷金額為新台幣 58.9億元,未來也將每月提供全國不動產70~80件最新上架物件獨家銷售,而全國不動 產預計在5月28日舉行海外不動產預約制說明會,也將第一次公開銷售再生住宅,往後 則每週至少一場公開說明會。
  除此之外,TOTAL ESTATE從購屋到交屋及售後服務採一條龍服務,並且針對施作建 材、水電管線、天花板、地板以及防水之施工品質提供2年保固,其餘家具的部分則提 供3個月~2年之保固,不僅提升服務品質,提供完整的海外購屋保障,也讓消費者在買 屋的過程中,將未知的風險降至最低,交易過程能買得安心!

資料來源：買購房地產新聞

留言

張貼留言

這個網誌中的熱門文章

-
EB-5  TEA  by Bobby 新數據揭示了 EB-5 的最新 TEA 名稱 最新的美國社區調查 (ACS) 數據揭示了有關 EB-5 目標就業領域 (TEA) 的一些重要發現。 最新的 ACS 數據改變了高失業率地區的標準； 因此，一些地區現在不再符合 TEA 的條件，而其他一些地區則為 TEA 項目提供了新的機會。 ACS 五年估計顯示，2017 年至 2021 年間，全國失業率增加了 0.10% 至 5.50%。人口普查區或鄰近人口普查區被確定為 EB-5 高失業率地區的比例已增加至 8.25%。 根據勞工統計局 (BLS) 的地方失業統計 (LAUS)，2022 年全國平均失業率為 5.35%，根據該報告，人口普查區的 EB-5 高失業率地區指定為 8.03% . 調查結果顯示，在使用 ACS 五年估計值時，約有 37,690 個地區屬於高失業率地區。 根據 2021 年年度 LAUS 數據和人口普查份額方法，確定了約 36,747 個人口普查區符合高失業率地區標準並有資格成為 TEA。 哪些地區有資格獲得 EB-5 TEA 指定？ 該報告指出了使用“正確”數據源確定 TEA 的重要性，因為在一個數據源下並非所有地區都符合高失業率地區的條件。 該報告稱，無論是使用 ACS 還是 LAUS 數據，近 43,000 個人口普查區，即全國的一半，都符合高失業率地區的條件。 報告稱，EB-5 利益相關者可以選擇使用哪些數據源，“這最能證明他們的 EB-5 項目是否位於高失業率地區。” 李說，如果一個區域從 TEA 變為不再被指定為 TEA，則該區域的 EB-5 項目的最低投資額將為 1,050,000 美元，而不再是 800,000 美元。投資此類項目的 EB-5 投資者將不再享有為 TEA 項目保留的 EB-5 簽證名額。 該報告發現，根據 ACS 的新失業數據，全國高失業率地區的分佈發生了變化，並揭示了不同社區的 TEA 機會。 根據該報告，密西西比州總體上擁有最高比例的 TEA 人口普查區域，該州 42% 的區域符合高失業率地區的條件，10% 的區域符合農村地區的條件，32% 的區域符合兩者的條件。 該報告發現，佛蒙特州為農村 EB-5 項目提供了最佳機會，72% 的人口普查區符合農村地區的條件，在所有 50 個州中所佔比例最大。 新...
閱讀完整內容
-
新的 EB-5 法律如何刺激農村地區的投資 美國國會於 2022 年通過的 EB-5 改革與誠信法案（也稱為 RIA）為在“農村地區”進行投資的投資者提供了重大激勵，這些地區被定義為大都市統計區 (MSA) 以外的地區 常住人口不足2萬人。 RIA 由來自美國農村各州的兩位參議員、佛蒙特州民主黨參議員帕特里克·萊希和愛荷華州共和黨參議員查克·格拉斯利的兩黨共同努力領導。 他們確定過多的 EB-5 資金集中在移民投資者更為熟悉的主要大都市地區，而農村地區受益不足。 隨著 EB-5 立法的這一重大變化，為農村地區的投資者帶來了機會。 投資農村地區最明顯的好處之一是最低投資額為 800,000 美元，而新標準的最低投資額為 1,050,000 美元。 然而，鑑於投資者的主要目標往往是快速獲得美國居留權，農村投資可以提供的最重要的新優勢是優先處理和預留簽證。 優先處理 RIA 要求通過農村地區項目申請的投資者優先處理其申請，而不是通過位於 MSA 內的項目申請的投資者。 新法律還規定，目標是在 120 天內對農村地區的項目和 MSA 中的非優先項目在 240 天內對符合條件的 I-526（有條件綠卡）申請作出裁決。 這些時間應該持保留態度； 新法律中規定的目標與負責處理 EB-5 申請的機構美國公民及移民服務局 (USCIS) 規定的當前時間有很大不同。 美國移民局 2022 年的平均值為 47.5 個月。 正如我在另一篇文章中指出的那樣，有理由希望典型的非農村項目的 I-526 處理時間最終會回落到大約兩年的歷史平均水平。 因此，假設優先處理案件可能需要大約一年的時間是合理的，因為法律規定的內容與 USCIS 網站上的內容之間的規定差值都接近 1 比 2 的比率（120 天比 . 240 天和 29 個月對 62 個月）。  簽證擱置——印度和中國出生的申請人的希望之息 每年，美國政府都會通過 EB-5 計劃分配 10,000 個美國移民簽證。 考慮到每個投資者平均會帶兩到三個家庭成員，這樣的簽證並不多。 那麼，當美國公民及移民服務局簽發任何一年的所有 EB-5 簽證時會發生什麼？ 簡單的答案是，這會造成積壓，獲得 EB-5 簽證批准的投資者必須等到明年才能在領事館收到簽證。 為確保來自所有國家的投資者都能從該計劃中受益，並阻止一個或兩個國家在任何特定年份消耗所有...
閱讀完整內容
-
一項值得進行的投資：EB-5 計劃的結構性變化如何確保房地產開發商為其資本項目奠定良好的基礎 美國通過頒布 2022 年 EB-5 改革與誠信法案 (RIA) 對其 EB-5 計劃的規則進行了重大修改。 RIA 是 H.R. 2471（2022 年聯合撥款法案）的組成部分，拜登總統於 2022 年 3 月 15 日簽署該法案成為法律。雖然 RIA 對 EB-5 格局進行了許多徹底的改變，包括建立 EB-5 誠信基金 由從區域中心收集的年度資金組成，以支持審計和欺詐檢測操作，其中兩項變化特別與開發商資助資本投資有關。 首先，RIA 改變了開發商計算 EB-5 創造就業機會的方式。 其次，RIA優先考慮EB-5投資農村項目的審理和裁決，調整了對高失業率地區和基礎設施項目的激勵。 仔細關注這兩個領域中的每一個領域，將使開發團隊能夠通過 RIA 制定的更改最大限度地發揮其所帶來的好處。  RIA 修改了創造就業的計算 EB-5 計劃下的新商業企業必須為不少於 10 名美國公民、美國國民或永久居民或合法獲准在美國就業的外國國民創造全職就業機會。 RIA 對區域中心衡量創造就業機會的方式進行了三項重大更改，以滿足 10 名員工的門檻：首先，RIA 允許間接創造的就業機會最多只佔最初創造就業機會要求的 90%。 例如，如果開發商投資一個小型零售住宅綜合體，最終將創造 30 個新工作崗位，零售店將遷入購物區，開發商可以將其中 9 個工作崗位計入 10 名員工的門檻。 其次，RIA 允許持續時間少於兩年的建築活動創造的就業崗位最多只能佔最初創造就業崗位要求的 75%。 RIA 確實允許將這些工作算作直接創造的就業機會，但是，通過將估計創造的就業總數乘以建築活動將持續的兩年期間的分數。 例如，如果小型零售住宅綜合體的建設僅持續一年並創造 100 個新工作崗位，那麼 RIA 將計算 50 個新工作崗位（100 個總工作崗位乘以二分之一（兩年期中的一年） ) 但開發人員只能將這 50 個工作崗位中的 7.5 個算入 10 名員工的門檻。   第三，雖然佔用由資本投資創建或改進的商業房地產的潛在租戶可以計入創造就業機會的要求，但已經存在但已搬遷的工作崗位則不算在內。 因此，如果一家餐廳在小型零售住宅綜合體中開設新地點，開發商可以將這些新工作崗位計入創造就業崗位的要求。 但是...
閱讀完整內容